Лицензия №158 от 23.02.1994
Режим работы: С понедельника по пятницу с 10 до 19, суббота с 10 до 17, без обеда, воскресенье - выходной.
Тел.: 572-20-60, 572-20-50
Факс: 764-33-70
Санкт-Петербург,
Кузнечный переулок, дом 4
Карта проезда Запись на прием
Нотариус Ульянова Елена Сергеевна
16.11.2015

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского Кодекса (далее по тексту - ГК) по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Существенные условия договора купли-продажи квартиры

Предметом договора купли-продажи является квартира. Согласно ст. 554 ГК предмет договора купли-продажи должен быть надлежащим образом индивидуализирован, то есть договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество (адрес квартиры, кадастровый номер, общая площадь, этаж, на котором находится квартира).

Договор купли-продажи квартирыквартирыкварти в соответствии со ст. 550 ГК РФ устанавливает обязательную письменную форму договора, несоблюдение которой влечет его недействительность.

По соглашению сторон нотариус удостоверяет договор купли-продажи квартиры. При нотариальном удостоверении нотариус разъясняет сторонам смысл и значение договора и проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, а также проверяет принадлежность отчуждаемой квартиры продавцу.

Согласно ст. 555 ГК РФ устанавливает в качестве существенного условия договора купли-продажи квартирыквартирыква цену продаваемого имущества, и наиболее общий порядок определения цены в договоре.

В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Особенности продажи жилых помещений

Договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению для проживания граждан.

В соотвествии со статьей 15 Жилищного Кодекса (далее по тексту - ЖК) ЖКРФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, а также отвечает установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначено для проживания граждан. Жилищное законодательство относит к жилой недвижимости: жилой дом и его часть, квартиру и часть квартиры, а также комнату (ст. 16, 18 ЖК). Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре купли-продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи либо по иному основанию, например, по завещательному отказу прежнего собственника.

При продаже жилого помещения, обременненого правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК); наниматели жилого помещения и члены их семей (ст. 675 ГК); арендаторы (ст. 617 ГК), а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК, ст. 33 ЖК) или на основании договора пожизненого содержания с иждевением (ст. 34 ЖК). Если в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре должно быть на это прямо указано.

В отношении членов семьи собственника жилого помещения законодательство претерпело значительные изменения. В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Отчуждение жилого помещение, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

При продаже доли долидов коммунальной квартире остальные собственники долейд в этой коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, которые установлены ст. 250 ГК и ч. 6 ст. 42 ЖК.

Отчуждение квартир в многоквартирных домах также имеет свою специфику. К покупателю квартиры одновременно с передачей права собственности на нее переходит и право на обьекты общего пользования (общие помещения дома, несущие конструкции, фундамент и многое другое). Собственник квартиры в силу ст. 209 ГК и ч.4 ст. ЖК не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Надлежащее исполнение договора купли продажи

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества.

Учитывая действующий в отношении недвижимого имущества правовой режим, представляется, что именно документ о передаче подтверждает состоявшееся вручение покупателю недвижимого имущества его продавцом.

Уклонение одной из сторон договора от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости и может повлечь за собой различные неблагоприятные последствия.

Риск случайной гибели

В соответствии со ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, указанные риски переходят к покупателю только в момент регистрации права собственности. Однако стороны могут согласовать условие о том, что риск переходит в момент передачи имущества, которая в свою очередь может осуществляться до или после государственной регистрации.

В определенной степени обладание недвижимым имуществом обеспечивает стабильность экономического положения его законного владельца.

Расчет через депозит нотариуса

Закреплена возможность проводить расчеты по сделкам через депозитный счет нотариуса (статья 87 Основ о нотариате).

Теперь нотариус наделен правом не только в случаях, предусмотренных гражданским законодательством РФ, но при наличии соглашения между должником и кредитором принимать от должника в депозит денежные суммы для передачи их кредитору.

Соглашение о проведении расчетов по договору с использованием депозита нотариуса может быть, как отдельным, самостоятельным документом, так и включаться в качестве условия основного договора.

В соглашении должны быть указаны не только сумма, вносимая в депозит, но и условия, при наступлении которых кредитор (продавец) вправе получить эту сумму с депозита, условия возврата должнику сумм с депозита, а также способ и сроки такого перечисления.

Например, в соглашении может быть указано, что нотариус в трехдневный срок перечисляет на открытый в банке счет продавца сумму, внесенную покупателем в депозит нотариуса, при условии представления продавцом подлинника договора с отметкой Росреестра о проведении государственной регистрации перехода права собственности и свидетельства о государственной регистрации права собственности.


Возврат к списку...



Нотариус Ульянова Елена Сергеевна | Все права защищены 2016 | Тел.: 572-20-60, 572-20-50
Тел.: 572-20-60, 572-20-50
Соцзакладки:
SEO-продвижение