Лицензия №158 от 23.02.1994
Режим работы: С понедельника по пятницу с 10 до 19, суббота с 10 до 17, без обеда, воскресенье - выходной.
Тел.: 572-20-60, 572-20-50
Факс: 764-33-70
Санкт-Петербург,
Кузнечный переулок, дом 4
Карта проезда Запись на прием
Нотариус Ульянова Елена Сергеевна
08.11.2016

О реформе вещных прав

Электронный журнал "Арбитражная практика для юристов"

Интервью

«Делать реформу вещных прав кавалерийским наскоком ни в коем случае нельзя…»

О реформе вещных прав, нотариальной форме сделок с недвижимостью, принципе внесения рассказал Роман Сергеевич Бевзенко, к. ю. н., доцент кафедры гражданского права Высшей школы экономики, профессор Исследовательского центра частного права им. С. С. Алексеева при Президенте РФ.

  БИОГРАФИЯ

• В 2000 году окончил Институт права Самарского государственного экономического университета
• В 2002 году защитил кандидатскую диссертацию на тему «Защита добросовестно приобретенного владения в гражданском праве»
• С 2008 по 2014 год работал в ВАС РФ
• В 2010 году назначен на должность начальника Управления частного права ВАС РФ
• С 2008 года — доцент кафедры гражданского права НИУ ВШЭ, с 2012 года — профессор ИЦЧП им. С. С. Алексеева при Президенте РФ
• Участвовал в подготовке и обсуждении ключевых разъяснений ВАС РФ в сфере гражданского права (2008–2014)
• C 2014 года — партнер, руководитель практики спецпроектов юридической компании «Пепеляев Групп»
• Автор более 70 научных публикаций

— Добрый день, Роман Сергеевич! Хотел бы поинтересоваться, как Вам сейчас живется «на вольных хлебах»? Я имею в виду после Вашего опыта на госслужбе в ВАС РФ? Вы же не только преподаете и занимаетесь научной деятельностью, но, главное, практикуете в компании «Пепеляев групп» как партнер. Как Вам кажется, практическая юриспруденция, которая была в России до Вашего перехода в ВАС, и сейчас, после ухода из судебной системы, сильно изменилась? Чувствуете, что за те годы, пока Вы работали на судебную систему, что-то поменялось в лучшую сторону?

htmlimage.png

— Добрый день! Да, это важный вопрос, который я сам себе достаточно часто задавал, особенно когда активно искал изменения в лучшую сторону после августа 2014 года.

Честно говоря, я сейчас практически не чувствую каких-то радикальных улучшений. Партнеры рассказывают, что в период существования ВАС и развиваемой им идеи о единообразии правовых позиций было намного лучше, чем сейчас. Немыслимо было, скажем, получить от судьи арбитражного суда реплику типа «Что вы тут ссылаетесь на решения высшего суда, вы что, не знаете, что в России нет прецедентного права!».

Напротив, коллеги говорят, что получить судебный акт, в котором суд решил бы дело, что называется в лоб, против позиции высшего суда, было практически немыслимым. В любом случае, даже если такое вдруг и случалось, его легко отменяли в апелляции или кассации.

А сейчас все не так. Мои коллеги, возвращаясь из залов заседаний, рассказывают о том, как их апелляции к материалам практики Верховного суда или Высшего арбитражного суда либо встречают нежным «Ну ВАС же больше нет, зачем вы на это ссылаетесь, давайте лучше ссылки на нормативные акты», либо заявлением о том, что в России, мол, не прецедентное право.

Причем обычно судьи, которые говорят, что в России нет прецедентного права, просто не знают что такое прецедентное право.

— Ну, а Вы-то сами как относитесь к системе прецедентного права? Возможно в России введение прецедентного права, как думаете? Я помню, что кто-то из министров призывал ввести в России английское прецедентное право…

— Разумеется, эти призывы некорректны. Нельзя ввести прецедентное право, как нельзя, скажем, волевым решением ввести в России всеобщее добро и процветание. Правовая система складывается всегда самобытно, под влиянием массы различных факторов общественной жизни. У профессора ван Канегема есть отличная книга, называется «Judges, Legislators and Professors», в которой он очень интересно рассуждает о трех моделях правовых систем: праве судей, праве ученых и праве законодателей. В Средние века случилось так, что в Англии в определенный момент сложилась сильная центральная власть, которая смогла создать сильные королевские суды и обеспечить принудительную исполнимость их решений — и вот мы получили право судей, систему прецедентного права.

В Германии очень долгое время существовала феодальная раздробленность и не было сильной центральной власти. Но была знаменитая немецкая ученость и внимание к деталям, на что наложилось наличие сильных университетов. Так родилась знаменитая немецкая научная школа права, которая создала из разрозненных римских источников удивительное по своей стройности и логичности так называемое современное римское право, право ученых. И как универсальный и всеобщий инструмент оно пришлось ко двору в условиях немецкого партикуляризма.

У французов свой путь — так получилось, что в результате революции парламент получил (пусть в некоторые периоды французской истории и формально) довольно большие полномочия. А увлекавшийся римским правом Наполеон активно заинтересовался возможностью создания единого гражданского кодекса для французов и покоренных им стран, которым его кодекс принесли на штыках французские гренадеры. Собственно, так сложилась правовая система, основанная на нормативных актах, — право законодателей.

Понятно, что правовые системы изменяются. Например, немцы отошли от права ученых после того, как ученые создали свой кодекс. А в Англии влияние статутов, то есть письменных законов, становится все больше и больше. Но, с другой стороны, французский Гражданский кодекс немыслим без сотен актов Кассационного суда Франции, который уточнял и развивал нормы, написанные еще при Наполеоне. Ровно то же самое происходит и в Германии — правовое творчество немецкого Верховного суда не менее смелое, чем прецеденты Палаты лордов (сейчас Верховный суд Соединенного Королевства). В общем, нельзя уверенно утверждать, что сегодня есть четкая демаркационная линия между правовыми системами.

Мы в России скорее тяготеем к праву законодателей. Это было заметно и в имперский период (хотя Гражданский кассационный департамент Правительствующего Сената, на мой вкус, вполне может быть поставлен рядом с Кассационным судом Франции или Палатой Лордов по уровню смелости правотворчества). Особенно это стало заметно в советский период, с провозглашением в качестве официальной и единственно верной позитивистской доктрины — «право это то, что написано в законе».

— Вы очень хитро уклоняетесь от того, чтобы прямо ответить на вопрос про прецеденты. Создавал ВАС РФ прецедентное право или нет?

— Отвечу прямо: конечно нет. Идея, которую провозгласил в качестве основной цели деятельности высшего суда сначала В. Ф. Яковлев, а потом А. А. Иванов — это создание единообразия в толковании и применении норм писаного права. Понятно, что любой текст, написанный человеком, может быть интерпретирован в разных смыслах. Увы, мы пока не научились принимать нормативные акты в виде помыслов депутатов, их чувств, переживаний за судьбы Родины, эмоций и проч. Законы принимаются в виде текстов и поэтому они подлежат интерпретации.

Идея ВАС состояла в том, что если высшая судебная инстанция дала интерпретацию текста, то суды нижестоящие обязаны ей следовать, даже если она им не нравится и они с ней не согласны. Такой подход означает для участников оборота уверенность в том, что если их спор попадет в суд, то он с высокой степенью вероятности будет разрешен именно в том ключе, в котором аналогичный спор решил высший суд.

Одновременно с ликвидацией ВАС из текста АПК РФ вымарали все нормы об обязательности правовых позиций высшего суда. Это ужасная, чудовищная ошибка, от которой мы все уже страдаем. Помню, что буквально пару месяцев спустя после принятия законов об упразднении ВАС, в 2014 году я был на мероприятии Общественной палаты, посвященном защите добросовестных приобретателей. Это была известная история про то, как Правительство Москвы истребовало от граждан, добросовестно приобретших квартиры, незаконно отчужденные жуликами — бывшими чиновниками мэрии. Суды защищали Москву, ссылаясь на то, что имущество выбыло по недействительной сделке, стало быть, против воли собственника — Москвы. Я помню, как эти несчастные добросовестные приобретатели буквально кричали на этой встрече: «Ну есть же постановление пленумов ВС и ВАС № 10/22, в нем прямо написано, что это не выбытие против воли! Ну как же суды общей юрисдикции могут игнорировать позицию высшего суда!». На встрече был депутат, через комитет которого проходил пакет законово ликвидации ВАС и уничтожении концепции единообразных правовых позиций. Так вот, он активно с гражданами соглашался и говорил, что это, мол, безобразие, такого быть не должно. Я сидел, слушал его и удивлялся тому, что именно этот человек своими руками пару месяцев назад уничтожил в АПК РФ нормы, которые вводили принцип обязательности позиций высшего суда в системе арбитражных судов. А теперь он же называет это безобразием… Вот как это назвать?!

— То есть ВАС РФ не вводил прецедентное право?

— Конечно нет! Что такое прецедентное право? Это когда законов вообще нет, а суду споры надо решать. Притащили к английскому судье человека, говорят, что убил наследодателя ради наследства, и несправедливо, чтобы он стал его наследником, он этого не достоин. Судья говорит: «Да, это не дело. Наследник, убивший наследодателя, не может за ним наследовать».

Через два года притащили к другому английскому судье другого человека, тоже убившего наследодателя. Но наследник говорит: «Я убил папашу, потому что когда он напивался, на него нападали демоны и ему начинало казаться, что моя покойная мать ему изменяла и я не его сын, он обычно хватал дубину и начинал меня лупить. Я, защищаясь от его последнего, особенно зверского порыва, ткнул его ножом. А он возьми и помри от этого». Судья говорит: «Да, этот наследник убил наследодателя, но сделал это в рамках самообороны. Поэтому результат того дела для меня не обязателен, здесь будет то, что называется distinguishing, то есть отличие этого дела от предыдущего. Мы не будем лишать наследства наследника, убившего наследодателя, если это было сделано в рамках самозащиты». И так, на протяжении сотен веков формируются доктрины прецедентного права — в сфере договорного, корпоративного, вещного, наследственного права и проч.

Иногда законодатель может кодифицировать эти доктрины, принимая статуты, но зачастую этого просто не происходит, потому что есть сословие юристов, которое, изучая прецеденты, тем самым знает право. Все это совершенно не похоже на нашу российскую ситуацию: у нас есть писаное право, соответственно нам надо обеспечить единообразную интерпретацию норм писаного права.

Мне кажется, что наш Верховный суд сейчас находится в поиске и не очень понимает свою миссию. С одной стороны, в АПК и ГПК написано, что он должен просто исправлять судебные ошибки. Но, с другой стороны, и это очень хорошо заметно по актам некоторых судей ВС, которые раньше занимали судейские кресла в ВАС (то есть все понимают), их задача — не исправлять все судебные ошибки, допускаемые судами, а создавать универсальные толкования норм права, ориентируясь на которые, нижестоящие суды должны единообразно разрешать споры. И именно этой цели должен служить отбор дел для пересмотра, который проводят судьи коллегии.

Мне странно и кажется диким, когда для пересмотра передается дело о том, что кто-то отгрузил товар и ему не оплатили, а он идет и взыскивает долг. Это дело — даже если оно решено ошибочно «внизу», например, оттого, что суд посчитал, что накладные были как-то неверно составлены, — не должно рассматриваться в Верховном суде. Это крайне не рациональное расходование ценнейшего ресурса высшей судебной инстанции — времени.

— Хорошо, я добился ответа. И в принципе согласен с тем, что единообразие толкований обеспечивает правовую определенность, а она является конституционно значимой ценностью. Давайте двинемся дальше, в право недвижимости. Я периодически наблюдаю Ваши жаркие баталии с некоторыми коллегами по вопросу о том, каково юридическое влияние записи в ЕГРП на возникновение права на недвижимость. Запись — это просто доказательство того, что право возникло (из сделки, например), или внесение записи и есть создание права?


— У меня нет никаких сомнений, что Россия, как и, например, Германия, Австрия, Швейцария или Нидерланды, принадлежит к правовой системе, где право недвижимости основано на так называемом принципе обязательности внесения записи для целей возникновения права на недвижимость, для краткости — принципе внесения. Это написано в п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, причем написано осознанно: права, подлежащие регистрации, возникают с момента регистрации.

Договор создает обязательство продавца передать титул, а исполнением этого обязательства является изменение записи ЕГРП о принадлежности недвижимости. Продавец по договору купли-продажи недвижимости обязан передать владение покупателю и передать право собственности. Первое передается фактическим вручением, второе передается заявлением о регистрации перехода права. Без записи в реестре покупатель никогда собственником не станет.

Строго говоря, само наличие в нашем ГК иска о государственной регистрации перехода права (ст. 551) доказывает, что по нашему праву одной сделки для перехода права собственности недостаточно. Нужно еще и внесение записи в реестр. При этом неправильно утверждать, как делают некоторые мои коллеги, что переход права в системе внесения якобы осуществляется волей чиновника. Ничего подобного, записи вносятся чиновником — регистратором — на основании волеизъявления отчуждателя, которое называется заявлением о государственной регистрации перехода права.

— Я бы еще добавил к этому, что это довольно отдаленное подобие германской сделки по передаче права собственности на недвижимость (вещного договора), который заключается между сторонами и лишь выступает в качестве основы для действий регистратора. У нас эти волеизъявления сторон (отчуждателя и приобретателя права) волею судеб делаются не друг по отношению к другу, а в адрес регистратора. Не понимаю, кто это придумал и зачем, но в этих волеизъявлениях явно видна воля на отчуждение права, и она первична. Не могу с Вами не согласиться.

— Это, видимо, давняя русская традиция — сначала надо поклониться чиновнику. Но, действительно, так уж сложилось.

Хочу еще добавить кое-что. Разумеется, принципом внесения (собственно, как и вообще любыми правовыми институтами) нельзя злоупотреблять.

Например, у меня не так давно было такое дело: продавец заключил договор купли-продажи земельного участка; потом у него сменился акционер. Новый акционер понял, что покупатель крайне заинтересован в земельном участке и имеется возможность, что называется, повыкручивать ему руки. Продавец говорит покупателю: хочешь участок, плати еще раз столько же, сколько уже заплатил. Покупатель отказался и подал иск по ст. 551 ГК. А продавец втихаря успел за день продать этот земельный участок своему аффилированному лицу.

В суд был подан новый иск, уже одновременно к продавцу и аффилированному лицу, в котором покупатель ссылается на то, что вторая продажа была ничтожна — она совершена для вида, исключительно для того, чтобы сделать невозможным исполнение первого договора. Суды отказали в иске, просто сославшись на то, что второй покупатель — собственник, так как он записан в реестре. Их поправил в итоге Верховный суд, указав на то, что недобросовестная ссылка на запись в ЕГРП недопустима.

— А что Ваши оппоненты утверждают?

— Некоторые коллеги полагают, что право на недвижимость порождается не записью, а самим фактом совершения сделки. Типа того, что покупатель становится собственником в момент подписания договора, право перешло. А для того, чтобы третьим лицам было попроще, надо в реестре этот переход отразить. Примерно так все устроено во Франции, это называется доктриной непротивопоставимости незарегистрированных прав.

— Можно я Вас перебью, а практическое значение этот ваш ученый спор имеет?

— Конечно, причем колоссальное! Если оборот недвижимости организован на основе принципа противопоставимости, то третьим лицам надо стремиться распознать, а не совершил ли уже тот, кто продает им недвижимость, сделку по отчуждению объекта с другим лицом. И если должен был распознать, но не распознал, что ты недобросовестный приобретатель, собственность не получишь, потому что должен знать о том, что собственник — другое лицо.

Если в правопорядке оборот недвижимости основан на принципе внесения, то все очень просто — посмотрел реестр, увидел, что отчуждатель записан как собственник, отметок о притязаниях нет, можешь смело покупать. Даже если отчуждатель с кем-то этот договор заключил и принял на себя обязательство передать недвижимость другому лицу, но не исполнил этот первый договор, то второй покупатель, если он первый попадает в реестр, становится собственником. В общем, принцип внесения здорово упрощает оборот недвижимости и минимизирует, как сейчас модно выражаться, транзакционные издержки.

Все это, по-моему, не очень соответствует тому, что делает в сфере права недвижимости Верховный суд, судя по тому, как его судьи относятся к стандарту осмотрительного поведения при покупке недвижимости и ответу на вопрос, кто же такой добросовестный приобретатель квартиры. Если мне не изменяет память, то в обзорах, посвященных ст. 302 ГК РФ, Верховный суд говорит, что добросовестный приобретатель — это тот, кто приложил все возможные усилия по проверке титула отчуждателя, сбегал в жилконтору и поинтересовался составом семьи, опросил бабушек у подъезда, а действительно ли продавец — собственник, и не было ли чего подозрительного с квартирой. Это очень консервативный взгляд.

В стране, где существует реестр прав на недвижимость, покупатель должен проверить реестр на предмет того, собственник ли отчуждатель и нет ли ипотек, арестов или отметок о споре, и все — смело идти на сделку, полагаясь на записи реестра. И он должен быть защищен. Но у нас почему-то совершенно не так, добросовестный приобретатель должен обладать навыками Шерлока Холмса. Это совершенно не верно. Я думаю, что глубинная ошибка в том, что мы отказались от обязательной нотариальной сделки в сфере оборота недвижимости, что по сути оставляет наших не шибко грамотных участников оборота один на один с колоссальными рисками оспаривания сделок, которые присущи нашей юрисдикции.

— А как тут нотариус может помочь?

— Во-первых, нотариус является гарантом того, что сделка будет соответствовать закону. Понятно, что некоторая консервативность нотариального корпуса, возможно, будет препятствовать применению в договорах «модных» приемов договорной техники (типа заверений, возмещения потерь, условий об отказе от прав и проч.).

Разумеется, могут существовать некоторые обстоятельства, которые могут вызвать возможность оспаривания сделки, скрытые от нотариуса. Тем не менее участие нотариуса в процедуре подписания договора во многом исключает возможность обмана или заблуждения стороны, насилие над стороной сделки, а также обеспечивает соблюдение необходимых формальностей (получение согласий и проч.).

Во-вторых, развитие современных технологий передачи информации и усвоение их нотариусами делает возможным электронное общение между нотариусами и службой регистрации прав (в частности, электронная форма сделки, электронная подача заявлений о государственной регистрации перехода права и проч.).

В-третьих, участие нотариуса в сделке и вытекающая из этого повышенная юридическая защищенность сделки позволит свести производство в органе по регистрации к формальной проверке наличия заявления о внесении изменений в записи реестра, отсутствии арестов, ипотек или иных обременений, препятствующих государственной регистрации перехода. Это позволяет существенно сократить сроки регистрации перехода прав.

В-четвертых, нотариус может служить посредником при исполнении сторонами договора купли-продажи, выступая эскроу-агентом: так, покупатель может внести денежную сумму, причитающуюся с него по договору, на депозитный счет нотариуса; нотариус, удостоверив сделку и направив документы регистратору, убедившись в том, что запись о переходе была внесена в реестр, перечислит с депозитного счета соответствующие денежные средства продавцу. Тем самым это отправит в небытие чудовищную практику так называемых расчетов через банковскую ячейку.

И, наконец, в-пятых, нотариальная процедура удостоверения сделки в силу особенностей места ее проведения (в нотариальной конторе) может оставить куда больше доказательств подробностей ее совершения, чем простая письменная форма. В частности, видеозапись (особенно с нескольких камер) процедуры объяснения нотариусом сторонам существа сделки, диалога нотариуса и, к примеру, продавца недвижимости, может быть очень полезна при последующих попытках гражданско-правовых или даже уголовных разбирательств как в отношении другой стороны по сделке, так и в отношении самого нотариуса.

Понятно, что самый главный вопрос — это вопрос денег, сколько это удовольствие будет стоить. Мне кажется, что при определении размера пошлины по сделкам следует учитывать следующую экономическую идею: годовая совокупность нотариальных пошлин по совершаемым сделкам должна быть меньше, чем общая совокупная годовая стоимость недвижимостей, которых лишаются приобретатели в результате оспаривания сделок с недвижимостью. Именно так следует обосновывать положительный эффект и целесообразность юридических реформ.

Разумеется, должен быть установлен максимальный «потолок» пошлины по одной сделке. Кроме того, следует увеличить лимит страхования ответственности нотариусов с тем, чтобы их полисы покрывали возможные риски, связанные с возможным оспариванием удостоверенных сделок и привлечением к имущественной ответственности.

Далее, необходимо создать и развивать не только возможность для нотариуса передавать документы регистратору в электронной форме, но и предоставить нотариусу возможность внесения в реестр некоторых отметок, например, о факте удостоверения сделки с недвижимостью (для того, чтобы совершенно исключить возможность повторной продажи одной и той же недвижимой вещи).

Кроме того, разумеется, хотелось бы видеть и движение со стороны нотариального корпуса: большую вовлеченность в получение глубоких теоретических юридических знаний (мои знакомые немецкие или голландские нотариусы по глубине теоретической подготовки в сфере гражданского права легко заткнут за пояс среднестатистического российского профессора; я был бы счастлив наблюдать такое и в России лет через 10).

Разумеется, совершенно неприемлемым и нетерпимым должно быть отношение к нечистым на руку нотариусам внутри самого нотариального сообщества.

— Хорошо, понятно. В целом, для меня показательно то, что немцы до сих пор не отказались от идеи обязательной нотариальной формы сделки с недвижимостью и не собираются это делать в будущем, полагая, что нотариальная форма делает записи реестра особо надежными, а сам реестр — абсолютно достоверным. И мне бы тоже хотелось видеть больше нотариусов на лекциях по проблемам частного права. Думаю, что чем больше им будут отдавать сложных вопросов правовых, тем сильнее они будут тянуться к знаниям, чтобы выжить и успешно конкурировать друг с другом. Давайте поговорим о реформе вещных прав…

— С удовольствием.

— Я недавно на Закон.ру почитал Вашу полемику с Андреем Рыбаловым. Вы отстаиваете необходимость реформы, Андрей Олегович считает, что все нормально и надо оставить все как есть, само все устроится…

— Не совсем так. Андрей Олегович тоже считает, что проблемы есть, но их надо решать аккуратно, чтобы не навредить обороту.

— Вот как! То есть Вы своей реформой вещных прав хотите навредить обороту! Помните, как это было — портят колодцы, наводят порчу на молодух, крадут христианских младенцев…


— Конечно нет. По-моему, ни у кого нет сомнений, что российское вещное право — это колосс на глиняных ногах, который стоит одной ногой в капитализме и настоящем частном праве, а другой ногой — в социализме с его постоянным бессрочным пользованием и прочими рудиментами советского правового строя. Причем обе ноги — глиняные.

Мне кажется, что мы сейчас находимся в совершенно феноменальной ситуации, когда мы по сути живем в капитализме, но развитых правовых инструментов, присущих капитализму и опосредующих отношения по поводу оборота недвижимости, не имеем.

У нас нет нормальной системы вещных прав, которая позволяла бы удовлетворять любые интересы одного лица в пользовании недвижимостью другого лица: например, для строительства, проживания, добычи поверхностных полезных ископаемых, ведения сельского хозяйства и проч. Я сейчас ведь просто перечисляю классические вещные права типа права застройки (суперфиция), эмфитевзиса, узуфрукта и проч.

— Вы всерьез думаете, что российским фермерам понравятся эти слова?

— Зато им очень нравится слово «сервитут». Они охотно его используют в бытовой жизни, отправляя туда того, кто им кажется недостаточно ловким и сообразительным.

Ну, а если быть серьезным, то рабочая группа по подготовке реформы вещных прав приняла в свое время такое решение: придумать для каждого ограниченного вещного права русский юридический термин, но при формулировании понятия соответствующего права один раз употребить латинизм. Так у образованного читателя кодекса (или у иностранного юриста) возникнут нужные ассоциации с тем, что является фундаментом всего европейского права — с римскими правовыми конструкциями.

Есть и такая идея: не трогайте вещное право, развивайте аренду. Действительно, за последние 20 лет произошло то, что я называю «арендизация всей страны»: мы строим на арендованной земле, мы эксплуатируем наши здания на арендованной земле, мы выращиваем пшеницу на арендованной земле, рубим лес на арендованной земле и проч. При этом если очень внимательно прочитать положения ГК об аренде, легко заметить, что 4/5 из них для всех этих случаев не подходит. Ну, например, как можно всерьез обсуждать аренду для целей строительства, если в ГК написано, что арендатор должен вернуть арендодателю вещь в том виде, в котором арендодатель ее передал арендатору при заключении договора? Там же уже здание стоит, и простоит оно еще пару сотен лет!

Теоретически, возможно создать, условно, «аренду-2», «аренду-3» и проч. со своими собственными режимами, отличными от общего режима аренды. Но тогда это ведь уже будет просто не аренда, а другой институт. Какой? Классическое право подсказывает — право застройки.

В общем, я действительно искренне полагаю, что строительную аренду в том виде, как она есть сейчас, исправить невозможно. Нужно просто предложить перейти на другую юридическую модель строительства на чужой земле.

При этом, разумеется, я за то, чтобы принять реформу вещных прав, но отложить вступление новой редакции раздела II ГК на 5, может быть, 10 лет. Чтобы все подготовились, были приняты необходимые акты (например, подправлен Земельный кодекс РФ) и проч. Делать реформу вещных прав кавалерийским наскоком ни в коем случае нельзя, тут я совершенно согласен с Андреем Олеговичем Рыбаловым.

— В целом все кажется разумным. А вообще понятие недвижимой вещи должно быть затронуто реформой?

— Непременно. Понятие недвижимости, которое есть в ст. 130 ГК РФ — это наша боль, проблема и стыд. По-моему, нет ни одной более-менее развитой юрисдикции в мире, в которой бы юристам приходило в голову регистрировать в ЕГРП права на асфальтовое покрытие, газоны, оросительные канавы, могилы, памятники и проч. Я собираю коллекцию таких случаев, я называю ее «коллекция моих юридических уродов». Так вот, она интенсивно пополняется примерами из регистрационной практики.

Проблема в том, что наш законодатель в ст. 130 ГК совершенно забыл, что сооружения могут быть не самостоятельными вещами, а составной частью земельного участка. Помните, ведь у нас некоторое время назад многолетние насаждения были самостоятельными недвижимыми вещами? Я своими глазами видел свидетельство из ЕГРП о праве собственности на посадки многолетнего лука! Причем ведь формально это вполне укладывалось в понятие недвижимости, данное в законе. Московская мэрия вон недавно отрапортовала, что зарегистрировала права города Москвы на статую «Рабочий и колхозница». Но это же бред! Эта скульптура — сборно-разборная, любой, кто знает ее историю, понимает это! Ее в Париж возили и обратно, какая ж это недвижимость! Катастрофа!..

— А что плохого в этом? Может быть, это тот самый случай, когда мы что-то изобрели передовое в гражданском праве? Вот у немцев скучно: недвижимость — это только земельный участок; все здания, сооружения, насаждения — это его составные части, а у нас креативно так…

— Увы, боюсь, что это не тот случай. Наоборот, это какое-то совершенно постыдное правовое решение, которое привносит в оборот недвижимости очень много проблем.

Мы в действительности не знаем, что такое недвижимая вещь. Например, никто не может сказать: кабель, проложенный в земельном участке, — это недвижимость по российскому праву или нет? Или ангар-склад, собранный из легковозводимых арочных конструкций — это недвижимость или нет?

Судебная практика устроена так, что это все мы узнаем по факту, в результате рассмотрения спора о признании права собственности на недвижимость либо о признании зарегистрированного права отсутствующим. А такая нестабильность очень нехороша для оборота. Вот представьте, вы купили земельный участок, а на нем стоит туалет типа «скворечник». Это недвижимость?

— Не знаю… Что судебная практика говорит?

— В моей «коллекции юридических уродов» есть такой пример: недвижимость в виде сооружения, называемого «выгребная яма под туалетом». А что? Сооружение, переместить невозможно, все признаки из ст. 130 ГК налицо…

— А в чем риски?

— Допустим, вы поссорились с продавцом. От него к вам прилетит иск о признании сделки недействительной по ст. 552 ГК, так как выгребная яма является сооружением, то есть недвижимостью, он вам право на эту яму не передал, сделка нарушает закон. Привет ст. 168 ГК. Вы остаетесь без участка.

— Но есть же знаменитое дело Президиума ВАС про трубы и канавы как составные части земельного участка. Купив участок, эти все странные сооружения тоже моими должны стать!

— Все верно. Но только это не написано в законе, это судебная практика «покойного» ВАС РФ. А Россия, как мы уже говорили, не является страной прецедентного права…

— Ладно, больше не будем пугать читателей. Давайте о чем-нибудь позитивном. Например, о договорном праве. Как один из авторов постановления Пленума ВАС РФ о свободе договора, что можете сказать, прижились эти идеи?

— Я, может быть, излишне оптимистичен, но мне кажется, что да, прижились. Во-первых, на них ссылается Верховный суд при разрешении дел.

Во-вторых, я чувствую это по общению с практикующими юристами в рамках лекций. Сейчас уже очень мало кто на мой вопрос о том, каков характер нормы (императивный, диспозитивный), в которой отсутствуют оговорки «если иное не предусмотрено договором» и «соглашение об ином ничтожно», бодро отвечает, что эта норма императивная. Все-таки благодаря ВАС, разбившему стену непонимания, идея о том, что все-таки в частном праве по умолчанию можно то, что не запрещено, пошла в народ. По-моему, сейчас даже как-то считается постыдным отрицать идеи этого постановления.

Сам же этот Пленум очень ценен тем, что он учит юристов телеологическому толкованию, то есть толкованию смысла норм, а не бездумному применению закона по букве. Я помню, что когда принималось постановление, были критики, которые говорили, что ВАС разрушает гражданское право. Но это абсолютно не так!

Наоборот, ВАС очень трепетно относился к гражданскому праву, ставя здравый смысл и дух закона выше его буквы! В итоге, как мне кажется, дел о признании сделок недействительными стало меньше, в том числе (и не в последнюю очередь), именно благодаря этому постановлению.

— Здесь я точно с Вами соглашусь. Это постановление дало для стабильности гражданского оборота много больше, чем реформа, например, ст. 168 ГК, которая, наоборот, скорее заморочила всем голову.

— И, в-третьих, меня очень порадовало, что в недавнем комментарии к Гражданскому кодексу профессор Е. А. Суханов, ссылаясь на это постановление, пишет, что отсутствие в норме закона оговорки о праве сторон договориться иначе, чем в законе, не означает, что эта норма императивна. Надо выявлять смысл нормы, следуя рекомендациям, которые даны ВАС РФ в постановлении Пленума № 16. Это очень приятно, осталось только этим идеям попасть в учебники гражданского права и, я считаю, дело сделано. Студенты, учившиеся по этим учебникам, станут судьями, а советская парадигма в развитии нашего договорного права («можно только то, что разрешено») уйдет в прошлое. И слава Богу!

— Вы довольно много выступаете с лекциями и объехали уже всю страну, мне кажется. Можете рассказать что-то о каком-нибудь интересном юридическом мероприятии? Их ведь сейчас много проводится в разных частях страны…

— Да, могу и очень хочу. Недавно был в Новосибирске на форуме, который называется SibLegalWeek, он ежегодный, его организовывает, как я понял, юридическое сообщество Новосибирска при поддержке местного правительства. Послушайте, я был в совершеннейшем восторге, причем не только от того, как все организовано, но и от содержательной стороны мероприятия.

Во-первых, меня поразило, как охотно представители судейского сообщества (причем не только судьи арбитражного суда, но и судьи общей юрисдикции) приходят на эти площадки, рассказывают о правовых проблемах, спорят с практикующими юристами.

В Новосибирском областном суде общей юрисдикции есть потрясающие судьи, которые блестяще знают доктрину, знают очень хорошо практику ВС и ВАС РФ (кстати, от них я получил очень неожиданный комплимент по поводу нашего известного постановления Пленума № 54по будущей недвижимой вещи). В общем, я не покривлю душой, сказав, что в Новосибирске я впервые увидел настоящее единое юридическое сообщество! Я видел такое в США, когда судьи, прокуроры, адвокаты, инхаус-юристы не противопоставляют себя друг другу, а действительно уважительно общаются. У нас в Москве я такого никогда не видел. Не знаю, в чем дело — то ли это особенность сибирского вольнолюбия, то ли на уровне интуиции люди понимают, что в суровых сибирских условиях не выжить иначе, чем сообща. Но я был в полном восторге от очень содержательного общения.

— Роман Сергеевич, спасибо за содержательное интервью! Хорошо, что есть юристы, неравнодушные к тому, чем они занимаются!

— Спасибо! Успехов вашему журналу на ниве юридического просвещения! Чем больше умных юристов, тем лучше правовая система! Я свято в это верю.

Беседовал Андрей Владимирович Егоров, главный редактор «АП»


Возврат к списку...



Нотариус Ульянова Елена Сергеевна | Все права защищены 2016 | Тел.: 572-20-60, 572-20-50
Тел.: 572-20-60, 572-20-50
Соцзакладки:
SEO-продвижение